Решение О Сносе Объекта Для Юр.Лица

Содержание
  1. Как провести снос (ликвидацию) объекта капитального строительства
  2. Как подготовить проект организации работ по сносу ОКС
  3. Как отключить ОКС от инженерно-технического обеспечения
  4. Как подать уведомление о планируемом сносе ОКС
  5. Как проводятся работы по сносу ОКС
  6. Как подать уведомление о завершении сноса ОКС
  7. Как по завершении сноса снять ОКС с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение прав на него
  8. Уведомление о сносе гаража и жилого дома: образец 2021 года
  9. Как легально снести частный дом или хозяйственную постройку в 2021 году?
  10. 23 августа 2021 года
  11. Снос зданий – какие нужны документы | Мир Кадастра
  12. Отключение от сетей инженерного обеспечения.
  13. Подготовка проекта организации работ по сносу
  14. Как и куда подавать уведомление о планируемом сносе здания
  15. Снятие с кадастрового учета здания
  16. О взыскании с росреестра убытков за снос самовольной постройки
  17. Как Росреестр мог зарегистрировать право собственности на эти здания?
  18. Заблуждение №1. Запись о праве собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – гарантия его легитимности
  19. Заблуждение №2. Наличие ипотеки банка гарантирует, что с недвижимостью все в порядке
  20. Итог

Как провести снос (ликвидацию) объекта капитального строительства

Решение О Сносе Объекта Для Юр.Лица

Объект капитального строительства (ОКС), по общему правилу, сносится по решению собственника или застройщика. Для сноса вам нужно обратиться к специалисту для подготовки проекта организации работ по сносу. После этого следует отключить ОКС от инженерных сетей.

За семь рабочих дней до начала сноса подайте в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе. Работы по сносу должна выполнить организация (ИП), являющаяся членом СРО в области строительства. Не позже семи рабочих дней после окончания работ требуется подать уведомление о завершении работ по сносу.

По завершении сноса обратитесь в Росреестр для регистрации прекращения прав на снесенный объект и его снятия с кадастрового учета.

Снос ОКС – это его ликвидация путем разрушения, разборки и (или) демонтажа, в том числе и его частей. Исключение составляют разрушения по причине природных явлений или противоправных действий третьих лиц (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ).

По общему правилу решение о сносе ОКС принимает его собственник или застройщик (ч. 1 ст. 55.30 ГрК РФ).

Далее в материале рассматривается порядок сноса ОКС по общим правилам, общим основаниям. Однако для сноса ряда объектов установлены особенности. К таким объектам относятся следующие:

  • самовольные постройки. Они сносятся в особом порядке, предусмотренном ст. 55.32 ГрК РФ. Решение о сносе в этом случае принимает суд или орган местного самоуправления;
  • ОКС, расположенные в границах зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Особенности сноса таких объектов предусмотрены в ст. 55.33 ГрК РФ. Так, их снос может потребоваться, если режим этой зоны не допускает размещение на ней такого объекта (ч. 1 ст. 55.33 ГрК РФ).

В этом случае объект может быть снесен как по самостоятельному решению собственника (собственников помещений в нем), так и по соглашению о возмещении убытков (ч. 2 ст. 55.33 ГрК РФ);

  • объекты, сносимые в целях строительства (реконструкции) нового ОКС. Такой снос проводится в соответствии с положениями гл. 6 ГрК РФ, которой регулируется порядок строительства ОКС (ч. 8 ст. 55.30 ГрК РФ).

В этом случае нужно подготовить проектную документацию на строительство, которая предусматривает в том числе снос объекта, и получить разрешение на строительство.

Обратите внимание, что запрещен снос объектов культурного наследия, как включенных в соответствующий реестр, так и выявленных (п. 10 ст. 16.1, п. 13 ст. 18 Закона об объектах культурного наследия).

Как подготовить проект организации работ по сносу ОКС

До того, как снести ОКС, застройщик (технический заказчик) должен обеспечить подготовку проекта организации работ по сносу ОКС в виде отдельного документа (ч. 2 ст. 55.30 ГрК РФ).

Подготовить этот проект может только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором внесены в национальный реестр таких специалистов (ч. 2 ст. 55.30 ГрК РФ). Следовательно, вам нужно обратиться к такому специалисту и заключить с ним договор на выполнение данных работ.

Проект разрабатывается на основании результатов и материалов обследования ОКС, которые прилагаются как к самому проекту, так и к уведомлению о планируемом сносе ОКС (ч. 4 ст. 55.30, п. 1 ч. 10 ст. 55.31 ГрК РФ).

Требования к составу и содержанию проекта утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.04.2021 N 509.

Обратите внимание, что в случае если объект будет сноситься за счет бюджетных средств, застройщик (технический заказчик) должен составить смету на его снос. Она будет приложена к проекту (ч. 6 ст. 55.30 ГрК РФ, п. 7 названных Требований).

В каких случаях не требуется подготовка проекта организации работ по сносу ОКС

Такой проект не нужно разрабатывать, если сносятся (ч. 3 ст. 55.30 ГрК РФ):

  • строения и сооружения вспомогательного использования;
  • объект, который не является ОКС;
  • жилой (садовый) дом, хозяйственные постройки, находящиеся на садовом земельном участке, либо гараж на земельном участке, который предоставлен физлицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
  • объект индивидуального жилищного строительства.

При сносе перечисленных объектов вы можете обеспечить разработку проекта по собственной инициативе (ч. 3 ст. 55.30 ГрК РФ).

Как отключить ОКС от инженерно-технического обеспечения

Снос ОКС возможен только после его отключения от сетей инженерно-технического обеспечения. Для этого сначала нужно получить условия отключения (ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ).

Правила отключения объекта от сетей утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.07.2021 N 850. Вам нужно обратиться в организацию, которая осуществляет эксплуатацию сети, с заявлением, в котором нужно указать предусмотренные сведения. К нему необходимо приложить ряд документов.

Условия отключения вам должны выдать в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления без взимания платы (ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ).

Отключение ОКС от сетей проводит сама эксплуатационная организация в течение 30 рабочих дней со дня выдачи условий, но не ранее планируемой даты отключения, которую вы указали в заявлении. При этом за три рабочих дня до начала выполнения работ по отключению вас проинформируют в письменном виде. В подтверждение отключения вам выдадут акт (ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ, п. п. 9, 12 указанных Правил).

Обратите внимание, что помимо отключения объекта от сетей его также следует вывести из эксплуатации, если это предусмотрено федеральными законами (ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ).

Как подать уведомление о планируемом сносе ОКС

Такое уведомление составляется по форме, приведенной в Приложении N 1 к Приказу Минстроя России от 24.01.2021 N 34/пр. Для его заполнения рекомендуем воспользоваться образцом.

К уведомлению нужно приложить следующие документы (ч. 10 ст. 55.31 ГрК РФ):

  • результаты и материалы обследования объекта;
  • проект организации работ по сносу объекта.

Если уведомление вы подадите без указанных документов, то у вас их запросят. Эти документы не потребуются при сносе объектов, по которым указанный проект не составляется (ч. 10, 11 ст. 55.31 ГрК РФ).

Уведомление и прилагаемые документы нужно подать в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта. Уточните, куда именно его необходимо представить, в какое подразделение органа.

Как правило, такие уведомления подаются в управление или департамент, занимающиеся вопросами архитектуры или градостроительства. В г. Москве, например, уведомления подаются в Мосгосстройнадзор (п. 4.

6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 16.06.2011 N 272-ПП).

Представить уведомление вы можете как лично, так и по почте, через МФЦ или Единый портал госуслуг. Сделать это необходимо не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу (п. 9 ст. 55.31 ГрК РФ).

В течение семи рабочих дней после поступления уведомления орган местного самоуправления (ч. 11 ст. 55.31 ГрК РФ):

  • проверяет наличие необходимых документов;
  • размещает их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
  • уведомляет о размещении орган регионального государственного строительного надзора.

Как проводятся работы по сносу ОКС

Начать работы по сносу можно не ранее чем через семь рабочих дней после подачи уведомления о планируемом сносе ОКС (ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ).

Осуществлять такие работы могут (ч. 4, 7, 8 ст. 55.31 ГрК РФ):

  • застройщик. Он вправе проводить снос самостоятельно, если является членом СРО в области строительства;
  • организация (ИП), с которой заключен договор подряда на осуществление сноса. По общему правилу она также должна являться членом СРО в области строительства. Работы по сносу обеспечивает главный инженер проекта.

Обратите внимание, что в ряде случаев членство в СРО не требуется.

Все работы проводятся в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта (ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ).

В ходе выполнения работ лицо, осуществляющее снос, обязано (ч. 3, 7 ст. 55.31 ГрК РФ):

  • принять меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу граждан и организаций, а также государственному или муниципальному имуществу и окружающей среде;
  • установить временные ограждения, подъездные пути и проводить мероприятия по утилизации строительного мусора;
  • обеспечить соблюдение требований проекта организации работ, техрегламентов, техники безопасности.

В каких случаях для выполнения работ по сносу членство в СРО не требуется

Это не требуется в следующих случаях:

  • если договор о сносе заключен с лицом, которое не является застройщиком, техзаказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию ОКС (ч. 4 ст. 55.31 ГрК РФ);
  • размер обязательства по договору подряда составляет не более 1 млн руб. (ч. 5 ст. 55.31 ГрК РФ);
  • в случаях, установленных в ч. 6 ст. 55.31 ГрК РФ. Например, если договор подряда на снос объекта заключен муниципальным унитарным предприятием с органом местного самоуправления, в ведении которого оно находится.

Как подать уведомление о завершении сноса ОКС

Такое уведомление застройщик (техзаказчик) должен подать не позднее, чем через семь рабочих дней после завершения работ по сносу ОКС (ч. 12 ст. 55.31 ГрК РФ).

Уведомление о завершении работ по сносу составляется по форме, приведенной в Приложении N 2 к Приказу Минстроя России от 24.01.2021 N 34/пр. Для его заполнения воспользуйтесь образцом.

Уведомление нужно подать в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором был расположен снесенный объект. Сделать это можно лично или по почте, через МФЦ либо Единый портал госуслуг (ч. 12 ст. 55.31 ГрК РФ).

В течение семи рабочих дней после поступления уведомления о завершении сноса ОКС орган местного самоуправления (ч. 14 ст. 55.31 ГрК РФ):

  • обеспечивает его размещение в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
  • уведомляет о размещении орган регионального государственного строительного надзора.

Как по завершении сноса снять ОКС с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение прав на него

Эти процедуры проводятся одновременно. Сначала вам нужно провести кадастровые работы и получить акт обследования. После этого следует подготовить заявление и необходимые документы.

Подайте заявление и документы в Росреестр. После снятия объекта с кадастрового учета и регистрации прекращения права получите выписку из ЕГРН.

Ознакомиться подробно с порядком проведения этих процедур вы можете в отдельном материале.

Источник: https://urist7.ru/nedvizhimost/kak-provesti-snos-likvidaciyu-obekta-kapitalnogo-stroitelstva.html

Уведомление о сносе гаража и жилого дома: образец 2021 года

Решение О Сносе Объекта Для Юр.Лица

Статья акутальна на: Август 2021 г.

Собственникам объектов недвижимости, принявшим решение об их сносе, следует учитывать, что с 04.08.2021 вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, регламентирующие порядок сноса объектов капитального строительства.

Если работы по сносу объектов начаты после указанной даты, то до момента подготовки кадастровым инженером акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости, застройщику или техническому заказчику необходимо обратиться в организацию архитектурно-строительного проектирования за получением проекта организации работ по сносу объекта, а также в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, для получения условий отключения объекта от таких сетей.

Работы по сносу объекта может осуществить застройщик или подрядчик, отвечающий установленным градостроительным законодательством требованиям, и с которым заключен договор подряда.

Не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу застройщику или техническому заказчику необходимо обратиться в орган местного самоуправления с уведомлением о планируемом сносе объекта недвижимости.

Подать уведомление на бумажном носителе можно лично в орган местного самоуправления или через многофункциональный центр, либо по почте. Уведомление можно направить через единый портал государственных и муниципальных услуг.

Уведомление о планируемом сносе должно содержать следующие сведения:

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика или технического заказчика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о праве застройщика на объект капитального строительства, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на объект капитального строительства, подлежащий сносу (при наличии таких лиц);

6) сведения о решении суда или органа местного самоуправления о сносе объекта капитального строительства либо о наличии обязательства по сносу самовольной постройки в соответствии с земельным законодательством (при наличии такого решения либо обязательства);

7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком или техническим заказчиком.

К уведомлению прилагаются результаты и материалы обследования объекта капитального строительства, проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Отметим, что приложение указанных документов не требуется в случае сноса следующих объектов:

— гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

Это важно знать:  Как отказаться от гаража находящегося в собственности

— объектов индивидуального жилищного строительства;

— объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

— строений и сооружений вспомогательного использования.

В течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом сносе орган местного самоуправления проводит проверку наличия указанных документов, обеспечивает размещение уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления необходимых документов орган местного самоуправления запрашивает их у заявителя.

Не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта застройщик или технический заказчик подает одним из указанных выше способов в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

В течение семи рабочих дней со дня поступления такого уведомления орган местного самоуправления обеспечивает его размещение в ИСОГД и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.

Как легально снести частный дом или хозяйственную постройку в 2021 году?

22 августа 2021 года кадастровый инженер, к.т.н. С. А. Атаманов

23 августа 2021 года

Источник: https://tvoizakon.ru/uvedomlenie-o-snose-garazha-i-zhilogo-doma-obrazec-2021-goda/

Снос зданий – какие нужны документы | Мир Кадастра

Решение О Сносе Объекта Для Юр.Лица

4 августа 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2021 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Теперь осуществить снос можно посредством уведомительного порядка органов местного самоуправления (далее – ОМСУ) при этом необходимо соблюсти несколько этапов этой процедуры.

* ИСОГД – информационная система обеспечения градостроительной деятельности

Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства.

Выполнение работ по сносу объектов обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

Индивидуальный предприниматель (далее- ИП) или юридическое лицо (далее – юр.лицо), не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, может выполнять работы по договорам подряда на осуществление сноса в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает одного миллиона рублей.

Отключение от сетей инженерного обеспечения.

Теперь чтобы застройщику или техническому заказчику (юр.лицу, физ.лицу) начать работы по сносу здания в первую очередь необходимо отключить объект от сетей инженерно-технического обеспечения. Данную процедуру необходимо производить в соответствии с условиями отключения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Подготовка проекта организации работ по сносу

В целях сноса застройщик или технический заказчик (функции заказчика могут выполнять ОМСУ) обеспечивают подготовку проекта организации работ по сносу (самостоятельный документ).

В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда:

  • жизни или здоровью людей;
  • имуществу физических или юридических лиц;
  • государственному или муниципальному имуществу;
  • окружающей среде.

Предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей,осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.

Как и куда подавать уведомление о планируемом сносе здания

В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает на бумажном носителе в срок не позднее чем за 7 рабочих дней до начала выполнения работ по сносу:

  • посредством личного обращения в ОМСУ поселения, городского округа по месту нахождения объекта;
  • в орган местного самоуправления муниципального района (в случае, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории);
  • через МФЦ;
  • посредством почтового отправления;
  •  единого портала государственных и муниципальных услуг.

К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства прилагаются следующие документы:

  • результаты и материалы обследования объекта капитального строительства;
  • проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Снятие с кадастрового учета здания

Обращаем внимание, что в случае сноса жилого дома, собственникам необходимо снять его с кадастрового учета. Для этого следует обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит акт обследования, подтверждающий факт прекращения существования дома.

Согласно Согласно ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Далее необходимый пакет документов с заявлением на одновременное снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности нужно подать в Росреестр. Подтверждением того, что дом снят с кадастрового учета, является выписка о том, что объект недвижимости больше не числится в ЕГРН. Данную выписку собственник получает на руки.

Чтобы избежать отказов и провести снятие с учета любой недвижимости оперативно, обращайтесь к специалистам ООО «Мир Кадастра». Сотрудники компании предлагают услуги физическим и юридическим лицам СПб и Ленобласти, МСК и Московской области. Готовы срочно подготовить акт обследования и дать рекомендации по выполнению всей процедуры, требуемые законом.

Стоимость услуг можно уточнить по телефону 8-905-259-67-68. Консультация  по вопросам законодательства в сфере регистрации снятия здания с кадастрового учета осуществляется бесплатно.

 Снос

Источник: https://rukadastr.ru/osushhestvlenie-snosa-zdanij-po-novym-pravilam-s-chego-nachat-zastrojshhiku/

О взыскании с росреестра убытков за снос самовольной постройки

Решение О Сносе Объекта Для Юр.Лица

  1. Если доказать, что Росреестр внес в ЕГРН незаконные или недостоверные сведения о здании, в результате чего оно будет снесено по решению суда, лица, которые приобрели эту недвижимость, положившись на достоверность сведений в ЕГРН, могут потребовать с Росреестра возмещение причинённых убытков.
  2. Запись в ЕГРН и ипотека банка не гарантируют отсутствие проблем с недвижимостью.

Я не участвовал в этом споре и мои выводы основаны на решении суда и открытых источниках – данных Росреестра.

 

Вот, что следует из этих документов: еще в 2002 году ОАО «109 специализированное строительное управление» приватизировало 3 одноэтажных здания (складские помещения) на территории охраняемой природной зоны «Природно-исторический парк «Москворецкий».

Потом эти здания приобрело ЗАО «Пост-М», и, без разрешения на строительство и необходимых экспертиз, на месте старых складов возвело современный премиальный жилой комплекс Loft River с подземным этажом.

Апартаменты были распроданы гражданам и юридическим лицам, многие из которых воспользовались ипотечным кредитованием.

 

Так как разрешительной документации нет, здания, по мнению Тушинского суда, являются самостроем и подлежат сносу.

Кроме того, комплекс возведен на территории особо охраняемой природной территории – это недопустимо и нарушает закон.

Мы не знаем, устоит ли решение районного суда в вышестоящих инстанциях, но факт остаётся фактом: по крайней мере, суд первой инстанции считает, что Loft River – самострой.

Как Росреестр мог зарегистрировать право собственности на эти здания?

Если коротко – никак, точнее, он не должен был это делать.

 

Цитата из судебного решения:

«..Ранее размещенные на земельном участке с кадастровым номером * одноэтажные здания площадью 716,6 кв.м., 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м, снесены.

Несмотря на отсутствие разрешения на строительство, положительного заключения государственной экологической экспертизы, разрешения на ввод в эксплуатацию зданий с кадастровыми номерами * площадью 3383,4 кв.м., * площадью 2729,7 кв.м, и * площадью 38,9 кв.м., Управлением Росреестра по г. Москве и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по г.

Москве внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости, а именно изменены характеристики снесенных ЗАО «Пост-М» 2 складских помещений и пункта КПП в части увеличения этажности, площадей и назначения данных объектов 1970-х годов постройки. Таким образом, под видом складов и пункта КПП с площадями 716,6 кв.м.

, 389,7 кв.м, и 14,4 кв.м. 1970 и 1979 годов постройки зарегистрированы права ЗАО «Пост-М» на 3 нежилых здания с площадями 3383,4 кв.м., 2729,7 кв.м, и 38,9 кв.м, возведенных в 2013-2015 годах. …

 

Таким образом, суд установил, что в Росреестр были внесены данные об изменении этажности и площади заданий, что является, как минимум, реконструкцией здания (согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для регистрации подобных изменений в ЕГРН требуется представить в Росреестр разрешительную документацию и акт ввода в эксплуатацию. Суд установил, что эти документы представлены не были.

 

П. 3 ч.1 Ст.

29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – «Закон 218-ФЗ») устанавливает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления регистрации или отказа в государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав.

 

П. 216 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2021 N 278 “Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество” (далее – «Регламент») устанавливает:

 

«При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

  1. наличие всех необходимых документов;
  2. наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;
  3. необходимость направления межведомственного запроса;
  4. действительность поданных заявителем документов;
  5. соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;
  6. наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;
  7. соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;
  8. отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
  9. наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации)».

 

Правовая экспертиза проводится в том числе в отношении документов, представленных для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, внесения изменений в записи ЕГРН, в том числе, в целях исправления технической ошибки…» (п. 217 Регламента).

 

Таким образом, Регистратор, выполняя установленный Регламент, мог и должен был выявить несоответствие представленных документов вносимым в ЕГРН изменениям относительно зданий, и отказать в регистрации в ЕГРН изменений, связанных с увеличением площади и этажности зданий.

 

Тем не менее, Росреестр зарегистрировал право собственности на вновь возведенные здания, а банки охотно брали эту недвижимость в качестве залога, выдавая гражданам и организациям ипотечные кредиты.

 

Заблуждение №1. Запись о праве собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – гарантия его легитимности

Так должно быть, но на практике это не всегда так.

 

Задача сотрудников Росреестра – проверить легитимность и достаточность представленных документов, и только после этого осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Как было сказано выше, если бы регистратор действовал профессионально и добросовестно, он бы не зарегистрировал права на жилой комплекс без необходимой разрешительной документации, и тогда не пострадали бы граждане, купившие свои апартаменты, доверившись записи в ЕГРН.

 

Но есть и хорошие новости.

 

Ст. 66, 67 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” предусматривают ответственность Росреестра и регистратора за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных нормативными актами.

 

Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.

 

В п. 2.1., ст.

66 Закона №218-ФЗ, указывается, что в размер убытков, причиненных в связи с внесением по вине органа регистрации прав в ЕГРН незаконных или недостоверных сведений о здании и подлежащих возмещению лицу, которое приобрело такие здание, право собственности на которые ранее было зарегистрировано, в случае принятия в отношении таких объектов решения о сносе самовольной постройки … включаются:

 

  1. рыночная стоимость здания, сооружения или другого строения в случае их сноса;
  2. разница между рыночной стоимостью созданных здания, сооружения или другого строения и рыночной стоимостью таких здания, сооружения или другого строения, определенной исходя из их параметров, соответствующих установленным требованиям, в случае их приведения в соответствие с установленными требованиями;
  3. убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками здания, сооружения или другого строения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода;
  4. расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случае, если такие снос или приведение в соответствие с установленными требованиями осуществлены указанным лицом».

 

Таким образом, у граждан и компаний, приобретших недвижимость в Loft River, есть шансы получить компенсацию от государства, если здания будут снесены.

 

Нужно сразу оговориться, что судебной практики по таким делам крайне мало. Придется доказывать причинно-следственную связь между действиями Росреестра и размером нанесённых убытков. Но если задания снесут, делать это все равно придётся, так как с застройщиков получить ничего не удастся в силу их очевидной неплатежеспособности

Заблуждение №2. Наличие ипотеки банка гарантирует, что с недвижимостью все в порядке

Распространенное заблуждение покупателей недвижимости гласит: «Если банк «работает с объектом» – выдает кредит под залог недвижимости – то с недвижимостью все в порядке».

 

Это не так!

 

Конечно, банковские юристы проверяют недвижимость перед тем, как банк одобрит кредит под ее залог. Но во всех банках делают это по-разному, в зависимости от компетентности юристов и отточенности бизнес-процесса. В частности, из решения Тушинского суда следует, что под залог помещений в жилом комплексе Loft River выдавали кредиты:

  • АО «КБ «Дельтакредит»
  • АО «КБ «Московское ипотечное агентство»
  • ООО «Коммерческий банк инвестиций и социального развития»
  • ПАО «Транскапиталбанк»
  • АО «Банк профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность»

Дело в том, что банк почти ничем не рискует. В случае если суд признает объект самовольным строением и обяжет владельца снести его, залоговое имущество, под которое выдавалась ипотека, будет потеряно, но это не снимет с заемщика обязательство вернуть кредит банку. Всю сумму кредита придется вернуть вне зависимости от обстоятельств и возможностей владельца.

 

То есть человек, купивший такой объект, останется без собственных денег, внесенных в качестве платы за недвижимость, и будет, к тому же, должен банку, который потребует досрочно вернуть кредит, так как предмет залога утерян.

 

Конечно, если у человека не будет средств на погашение кредита, он может обратиться с заявлением о признании его банкротом и суд спишет долг. Но банку проще выдать несколько тысяч кредитов и потерять деньги на одном из таких уникальных проблемных объектов, как Loft River, чем налаживать у себя работу высококвалифицированных юристов по недвижимости.

 

Кому какое дело до людей, оставшихся без жилья? Спасение утопающих – дело рук самих утопающих.

 

Поэтому заемщики сами должны позаботиться о юридической проверке приобретаемого объекта, а не уповать на квалификацию и добросовестных банковских юристов.

Итог

Пример комплекса Loft River наглядно демонстрирует, что каким бы элитным не был жилой комплекс, какие бы банки не выдали ипотеку под залог этой недвижимости, если закон нарушен, недвижимость могут снести. Даже регистрация права в ЕГРН не поможет. Как сказал Мэр Москвы Сергей Собянин: «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

 

Да, теоретически можно будет получить какое-то возмещение от государства, но в каком размере и удастся ли вообще?

 

Выход один: не уповать на регистрацию права в ЕГРН и компетентность банковских юристов, а заказывать самостоятельно полную юридическую проверку недвижимости у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

 

Василий Неделько

10.02.20

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/o-vzyiskanii-s-rosreestra-ubyitkov-za-snos-samovolnoj-postrojki/

Права и законы
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: